Un estudio de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) indica que la Ley de Vivienda logró moderar los precios del alquiler en las zonas donde se aplica, pero también provocó una fuerte reducción de la oferta y un aumento de la competencia por cada vivienda.
La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) publicó este lunes un estudio sobre el impacto de la aplicación de la Ley de Vivienda. El informe, elaborado por Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, analiza los efectos dos años después de su entrada en vigor, con datos hasta el cuarto trimestre de 2025.
El estudio se basa en la información de Cataluña, la única comunidad autónoma donde la contención de rentas prevista en la norma se implementó de forma generalizada a partir del 16 de marzo de 2024. Según Fedea, esto permite comparar el territorio regulado (Cataluña, en particular Barcelona) con territorios no regulados, como Madrid, que actúan como referencia.
El informe responde a dos preguntas: si el precio se modera donde la norma se aplica, como buscaba el Gobierno, y si esa moderación va acompañada de efectos sobre las cantidades que predice la teoría económica de un control de precios, lo que dificultaría el cumplimiento del objetivo más amplio de la ley: ayudar a conseguir una oferta suficiente y asequible de vivienda.
Fedea documenta tres resultados principales. En primer lugar, el precio del alquiler se moderó más donde la ley se aplica. Entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, el alquiler acumuló un incremento del 5,7% en Barcelona y en Cataluña, frente al 8,5% en Madrid y al 10,8% en toda España. Las cuatro provincias catalanas comparten esta moderación, con crecimientos de entre el 3,1% y el 5,7%.
En segundo lugar, la oferta de anuncios de alquiler se redujo «con intensidad» en el territorio regulado. El número de anuncios cayó un 22,2% en Barcelona y un 20,5% en Cataluña, mientras que en Madrid aumentó un 3,9%. «La contracción catalana prácticamente duplica la de los territorios no regulados de nivel comparable, como la Comunidad Valenciana o Andalucía, donde el retroceso ronda el 10% y es atribuible a la fase general del mercado», señala el informe.
En tercer lugar, Fedea constata que se multiplicó la competencia por cada vivienda disponible allí donde disminuyó la oferta. La presión de la demanda, medida como contactos por anuncio, alcanzó 462 en Barcelona en el cuarto trimestre de 2025, frente a 103 en Madrid y 135 en el conjunto nacional. Según Fedea, Barcelona registró del orden de 4,5 veces más solicitantes por vivienda que Madrid. «No son diferencias marginales, sino de orden de magnitud, y reflejan el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio», sostiene el informe.
Para Fedea, esta combinación de resultados sugiere que «la ley no ha conseguido su objetivo declarado de facilitar un mejor acceso a la vivienda». «La moderación de las rentas para los inquilinos ya instalados en las áreas protegidas (insiders) convive con una reducción de la oferta y con un aumento de la intensidad de la competencia por las unidades disponibles que tienden a empeorar las condiciones de acceso de los outsiders. El ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos», argumenta.
Por otra parte, Fedea sostiene que la aceleración del precio observada en el conjunto del país no puede atribuirse a la Ley de Vivienda, dado que la contención de rentas no se ha aplicado en la mayor parte del territorio. «Atribuirle el encarecimiento agregado incurriría en un error de identificación, porque el dato nacional está dominado por territorios donde la ley no opera. La similitud entre la evolución del precio de venta y el del nuevo alquiler apunta a un déficit común de oferta y no a un efecto privativo de la regulación del arrendamiento», concluye.