Alejandro Braña presentó un análisis basado en datos propios y del INDEC, cuestionando la medición oficial del rubro vivienda y explicando el impacto de las expensas en el valor final.
El mercado inmobiliario vuelve al centro del debate tras la difusión de informes que señalan fuertes aumentos en los alquileres. Sin embargo, el desarrollador inmobiliario Alejandro Braña planteó una mirada distinta basada en datos propios y del INDEC. En ese sentido, sostuvo: «el número exacto que nos da a nosotros es que los alquileres se han ajustado 31,5% por debajo de la inflación».
Según explicó, la inflación acumulada desde diciembre de 2023 alcanzó el 144,3%, mientras que los alquileres subieron considerablemente menos. Además, cuestionó la forma en que se mide el rubro vivienda: «el INDEC no mide alquileres en forma individual, hace una especie de coctelera y saca un promedio». Este índice incluye no solo alquileres, sino también expensas, servicios y mantenimiento, lo que puede generar distorsiones en la lectura de los datos reales del mercado locativo.
Braña remarcó que el comportamiento actual del mercado no puede compararse con años anteriores, marcados por regulaciones y distorsiones. «Son momentos incomparables porque había una distorsión tan grande con contratos congelados por tres años», explicó. En ese contexto, destacó que la derogación de la ley de alquileres permitió una recomposición del mercado, principalmente a través del aumento de la oferta: «si no hay oferta, de nada sirve todo lo demás».
El impacto también varía según la zona. En la Ciudad de Buenos Aires, barrios con alta oferta como Palermo, Belgrano o Recoleta registraron aumentos por debajo de la inflación, mientras que en el conurbano la menor disponibilidad empuja los precios al alza.
Uno de los factores que más presiona el bolsillo de los inquilinos son las expensas. Braña señaló que su incidencia creció de manera significativa: «la expensa pasó del 10 o 15% al 45% de incidencia». Este aumento explica por qué los alquileres no crecieron al mismo ritmo. De hecho, advirtió: «si hubieran aumentado como las expensas, hoy estaríamos hablando de un alquiler promedio de 2.800.000 pesos». Actualmente, el promedio en la Ciudad de Buenos Aires ronda los 815.000 pesos, con expensas cercanas a los 320.000 pesos.
Sin embargo, el desarrollador aclaró que estos valores deben interpretarse con cautela: «los promedios son promedios, hay oportunidades por debajo de esos valores». Incluso mencionó casos concretos con precios más accesibles, lo que demuestra que el mercado aún presenta dispersión y oportunidades para quienes buscan activamente.