Es el primer REIT (Real Estate Investment Trust) que se realiza en el país. La colocación se realizó ayer y hoy comenzará a cotizar en la Bolsa.
Si bien en el mercado inmobiliario las expectativas sobre la apreciación de las propiedades están, la colocación récord del primer REIT (Real Estate Investment Trust) en el país levantó $66.327.251, el equivalente a US$45.000.000, con 3452 aportantes —personas jurídicas y físicas— y hoy comenzará a cotizar en la Bolsa. Las cuotapartes podrán comprarse o venderse desde cualquier ALyC del mercado argentino.
“Estamos felices. Superó lo que esperábamos, al comienzo la expectativa eran US$15 millones, después con el interés del producto terminamos ampliando la capacidad y recaudando más: llegamos a estimar US$35 millones pero este número superó todo”, afirmó Beltrán Briones, quien encabezó la iniciativa junto a Juan Ignacio Abuchdid, número uno del Grupo IEB.
El vehículo financiero, que se cerró ayer a las cuatro de la tarde, permitía invertir en propiedades desde $1000. La lógica de esta nueva herramienta es buscar acercar el mercado inmobiliario a pequeños ahorristas que hoy no tienen capacidad para comprar una propiedad.
Briones destacó que hubo un gran porcentaje de usuarios retail, lo cual no es muy habitual. Si se divide el monto por la cantidad de aportantes, el cálculo promedio es de US$12.000 por persona, aunque el dato resulta distorsionado porque hubo fondos que aportaron US$3 millones y amigos del propio Beltrán que invirtieron US$200.
El fondo tendrá una duración de 10 años y la estimación es que el rendimiento sea superior al 5% anual en dólares. La apuesta apuntaba especialmente a captar parte de los dólares “del colchón”, que siguen fuera del sistema financiero y perdiendo valor frente a la inflación en moneda dura.
“Los dólares en el colchón pierden valor, por lo que esta es una buena forma de invertirlos en un instrumento con seguridad jurídica porque está regulado por la CNV”, sostuvo Abuchdid, quien impulsó esta nueva herramienta, regulada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y listada en BYMA.
El plan de los socios es invertir principalmente en propiedades listas de alta gama en la ciudad de Buenos Aires: locales comerciales, oficinas AAA y residencias premium, sobre todo en el corredor norte porteño. El precio de las acciones imitará el metro cuadrado de la ciudad de Buenos Aires.
Uno de los principales diferenciales del esquema respecto a una inversión tradicional en un inmueble es que el inversor puede salir de su posición cuando quiera vendiendo sus cuotapartes en el mercado secundario. “Los socios mantendrán informado a los inversores ya que en la web presentarán las propiedades adquiridas y hasta los precios a los que fueron alquiladas para que las personas puedan evaluar si quieren entrar o salir”, señalaron los socios desde la firma.
El cronograma de inversión será progresivo: el fondo deberá tener invertido un tercio del patrimonio en inmuebles dentro de los primeros 12 meses, dos tercios a los 18 meses y más del 75% a los 24 meses.
“La apuesta del REIT es captar a quienes buscan exposición al ladrillo sin asumir esos costos ni ocuparse de inquilinos, reparaciones o expensas”, resumieron los impulsores del primer REIT en Argentina.
Los especialistas aseguraron que el fondo tendrá dos fuentes principales de retorno: por un lado, la renta generada por los alquileres de las propiedades; y por otro, la apreciación de valor de los inmuebles en el tiempo —sobre todo en un mercado con valores atrasados—, “ya que se espera que el metro cuadrado recupere valor”. “La colocación es una muy buena señal para el mercado”, declaró Damián Tabakman, presidente de la Cámara Argentina de Desarrolladores de la Ciudad de Buenos Aires (CEDU).
Tal vez una de las explicaciones a este fenómeno, que sorprendió a los propios impulsores, es un mercado con propiedades usadas a valores retrasados. De hecho, la estrategia no es invertir en inmuebles en pozo sino en unidades ya terminadas.
Según Briones, “el m² en Argentina está 60% atrasado comparándolo con el valor de las propiedades en 2018, en el pico de los créditos UVA. Este porcentaje corresponde a la suma entre el atraso del precio de publicación del usado, que se encuentra con alrededor de un 30% y la suma de la inflación en dólares de ese mismo período que sufrió esa moneda en el mundo (30% aproximadamente)”, aseguró. “El dólar del 2017 equivale a 1,37 de hoy. Hace diez años todo valía menos en dólares”, agregó.
¿Cómo funciona un REIT?
Los REIT son fondos de inversión inmobiliaria que permiten a las personas invertir en propiedades. En otros mercados como Estados Unidos, Europa y Asia existen desde hace décadas. Funcionan como fondos que generan ingresos y dividendos sin la necesidad de que el inversor gestione los inmuebles directamente. A diferencia de una compra de una propiedad tradicional, son instrumentos líquidos, que permiten diversificación, entrar y salir cuando la persona quiera, además de ser accesibles porque exigen montos pequeños.