Las cocheras en un edificio suelen ser un espacio controversial, ya que no todas se rigen por las mismas normas. Dentro del marco de la Propiedad Horizontal, un mismo espacio puede tener diferentes caracterizaciones jurídicas, lo que genera frecuentes conflictos entre los copropietarios.
Las regulación de las cocheras depende, principalmente, del Reglamento de Copropiedad, una escritura pública que, entre otras cosas, describe cada una de las unidades del edificio y detalla cuáles son las partes comunes, según información del sitio oficial del Gobierno de la Nación. En este documento se establecen las pautas de organización y convivencia del consorcio, se designa al administrador y se fijan sus obligaciones.
El reglamento también clasifica los espacios del edificio en tres categorías:
Las partes comunes son los espacios y estructuras que pertenecen a todos los propietarios y resultan indispensables para la seguridad y el funcionamiento del edificio. Las unidades funcionales son espacios privados destinados a vivienda u oficina. Por último, las unidades complementarias son superficies accesorias que complementan a una unidad funcional.
En este contexto, las cocheras se pueden categorizar dentro de estos parámetros: pueden ser privadas, ya sea como unidades funcionales o complementarias, pero también pueden formar parte de los espacios comunes. Dentro de esta última distinción existen dos variantes: cocheras de uso común y cocheras de uso exclusivo.
El administrador del consorcio no puede intervenir en conflictos con cocheras definidas como unidades funcionales o complementarias, ya que se trata de propiedad privada, pero sí puede hacerlo cuando la cochera es una parte común del edificio.
Cuando el espacio de estacionamiento es compartido por más de una unidad funcional, los problemas deben resolverse entre copropietarios. En estos casos, el administrador no tiene facultades para intervenir. Por eso, es fundamental establecer reglas internas de uso, que deben ser creadas y aceptadas por los propietarios.
Si no hay acuerdo, una alternativa es designar un administrador que se ocupe de esa propiedad en particular. Para los casos en los que el conflicto persiste, es necesario recurrir a una mediación extrajudicial o, en última instancia, a un reclamo judicial.
Las cocheras deben cumplir una sola función: ser un espacio para estacionar vehículos. Entonces, cualquier otro uso que pueda dársele equivale a una infracción. Algunos ejemplos son:
Todos estos usos constituyen una infracción, que puede ser penada. En estos casos, el administrador está habilitado a actuar, y el procedimiento recomendado es:
Por una cuestión de espacio
Los edificios antiguos suelen contar con espacios de estacionamiento más reducidos, diseñados para otro tipo de autos. En la actualidad, los nuevos vehículos tienen dimensiones mayores, y en muchos casos, resulta casi imposible estacionar cómodamente dentro de un solo espacio. Frente a este escenario, suele ser necesario apelar al sentido común, en determinadas ocasiones puede ser beneficiosos reorganizar los espacios entre los copropietarios.
Por visitas
En el caso de las cocheras destinadas a las visitas, su uso debería estar regulado por el reglamento interno del edificio, lo que habilita al administrador a intervenir ante eventuales conflictos.
Por hurtos o daños
Sin embargo, si hay robos o daños en las cocheras, por lo general, no se trata de una responsabilidad del consorcio. Hay solo dos excepciones: