Tras un 2024 de reactivación para los créditos hipotecarios, las incógnitas de los prestatarios se agolpan en torno a la liberación parcial del cepo cambiario y el impacto que tendrá sobre las cuotas y la toma de nuevos préstamos. Los especialistas consultados por PERFIL coincidieron en que la reducción del tipo de cambio favorece no sólo a quienes sacaron una línea de financiamiento sino a aquellos que planean hacerlo debido a la baja del dólar.
Según las estadísticas de un informe de la organización Tejido Urbano, el año pasado se registró el mayor volumen de créditos hipotecarios desde 2018, cuando estuvieron en boga los Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Si bien el crecimiento se concentró en el último trimestre, las ofertas de bancos públicos y privados comenzaron a multiplicarse a partir de julio.
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La incipiente reactivación de los créditos hipotecarios
A pesar de la reaparición de los préstamos para adquirir o refaccionar propiedades, la participación del crédito sobre el Producto Bruto Interno (PBI) del país profundizó su tendencia declinante en 2024 y tocó un mínimo histórico desde que existen registros: 0,07%.
«Esta caída prolongada refleja un desarme estructural del mercado hipotecario, que desde 2018 sufrió una contracción drástica, pasando de representar cerca del 1% del PBI a niveles casi inexistentes en solo seis años», destacaron desde Tejido Urbano.
Al colocar la lupa sobre el comportamiento trimestral de esta variable, los datos muestran que en los últimos tres meses del año anterior, trepó hasta 0,11% del PBI, mientras que en el mismo período de 2023 totalizaba 0,08%. Más allá de la magnitud por ahora acotada del repunte, en 2024 se quebró con la racha negativa de 24 trimestres consecutivos de caída en la participación del crédito hipotecario sobre el producto bruto.
«La reactivación del crédito hipotecario sigue estando fuertemente concentrada en la adquisición de vivienda, que representa casi la totalidad de los nuevos préstamos. Para que el financiamiento tenga un impacto efectivo en la reducción del déficit habitacional, es necesario expandir el fondeo hacia líneas destinadas a refacción y ampliación, permitiendo así mejorar las condiciones habitacionales de un segmento más amplio de la población y no solo viabilizar nuevas compras», subraya el reporte.
El fin del cepo y sus efectos sobre los créditos hipotecarios
En cuanto a los efectos de la eliminación de buena parte de las restricciones cambiarias, el economista senior de Empiria Federico González Rouco remarcó que «no tiene ningún impacto normativo o regulatorio«, aunque si afecta, de forma circunstancial y en el corto plazo, el tipo de cambio más bajo.
La apertura de los mercados cambiarios cristalizó un salto del dólar oficial de 12% durante el primer día hábil. Sin embargo, con el correr de las jornadas todos los segmentos del billete verde retrocedieron y revirtieron esa suba inicial, ubicándose por debajo de los $1.200 y, en algunos casos, rozando los $1.100.
«Con la caída del dólar se volvió más barato el crédito hipotecario o, en su defecto, hacen falta menores ingresos para el mismo departamento que antes. Cuanto menor sea el dólar, mejor es para el crédito hipotecario porque sube la relación ingreso/metro cuadrado dado un esquema de financiamiento. A misma tasa y a mismo plazo, cuanto menor sea el dólar, mayor es la capacidad de compra de un salario de, por ejemplo, $1,5 millones en términos de un departamento de 100.000 dólares», explicó González Rouco.
Bajo su perspectiva, es un «buen momento» para sacar un préstamo hipotecario ya que la persona ingresará en el esquema de pagos con un tipo de cambio más barato que en los últimos meses y bajo en términos históricos. Además, el especialista deslizó que el contexto macroeconómico no importa tanto como la perspectiva laboral de cada individuo a la hora de explorar esta opción de financiamiento.
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En términos de evolución, el crédito hipotecario se estabilizó en un promedio de US$ 200 millones por mes desde octubre el año pasado. En efecto, el décimo mes de 2024 marcó un punto de inflexión de crecimiento y en los meses venideros alcanzó una velocidad crucero que, anualizada, arroja una cifra considerable: US$ 3.000 millones.
Por su parte, el ingeniero industrial y fundador de Like Propiedades, Gustavo Ortolá, manifestó que la evolución de las líneas de financiamiento para la compra de viviendas «viene acelerándose y pasó de ser del 2% de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires a casi el 30%».
A propósito de la supresión del cepo cambiario y el retroceso del dólar oficial, Ortolá consideró «mejora la posibilidad de calificación de los asalariados frente al crédito ya que reduce la cantidad de pesos por unidad y aumenta la capacidad en dólares de los empleados registrados».
«El aspecto negativo es que los precios de las propiedades van a subir en dólares. Pero este es un efecto de mediano plazo. De corto plazo, van a seguir creciendo y más con la expectativa de crecimiento del precio de las propiedades, eso hace que la gente acelere y tome créditos ahora. Es una oportunidad ya que el que no tome ahora, le va a salir más caro más adelante«, cerró el inmobiliario.
MFN